Foncier
NOTRE EXPERTISE AU SERVICE DE VOTRE PROJET FONCIER
GEOCEA met son expertise et son expérience à votre disposition pour vous accompagner dans votre projet foncier. Que vous soyez un particulier, un professionnel ou une collectivité territoriale, nous sommes là pour vous conseiller sur les démarches réglementaires et vos droits.
- Nos domaines d'expertises
Le Géomètre-Expert est le seul professionnel habilité à réaliser l’acte de borner une propriété de façon irrévocable.
Le bornage est l’opération qui consiste à définir juridiquement et à matérialiser les limites entre les propriétés privées contiguës.
Tout ce qui se rapporte aux limites la propriété foncière, à la conservation cadastrale et à la définition des droits attachés aux propriétés bâties ou non bâties, qu’il s’agisse d’habitations individuelles ou d’immeubles collectifs, est au cœur du métier pour lequel la loi confie à l’Ordre des Géomètres-Experts une délégation de service public.
Bien qu’il ne soit pas obligatoire (sauf dans certains cas), le bornage de votre terrain est la garantie d’un projet d’avenir sans litiges (notamment entre voisins).
Chez GEOCEA, le bornage de terrain est réalisé par le Géomètre-Expert dans un souci de respect des délais et de qualité en s’appuyant sur des arguments juridiques solides.
En ville, en présence de bâtiments accolés en limite de propriété ou lorsqu’un cours d’eau sépare les fonds, il n’y a pas bornage mais reconnaissance de limites et délimitations.
Le Géomètre-Expert examine la présence de mitoyenneté ou non, dresse un inventaire des servitudes éventuelles, décrit les limites, établit le plan des lieux à une échelle appropriée et rédige un procès-verbal de reconnaissance de limites qu’il soumet aux différentes parties.
Le Conseil, la Qualité et la Réactivité sont les maîtres mots de GEOCEA pour vous accompagner dans vos projets de manière personnalisée.
La division de propriété consiste à morceler une propriété en vue d’obtenir plusieurs entités distinctes.
Par exemple, en cas de succession ou de futur lotissement, le Géomètre-Expert examinera la faisabilité de la division puis la réalisera après vous avoir expliqué les étapes nécessaires à la constitution du dossier.
Le Géomètre-Expert étudie la situation du terrain au regard de la réglementation d’urbanisme et de la destination future des terrains (constructibilité, aménagement, boisement, incidence hydraulique, etc.).
Diviser un bien pour en vendre une partie est une pratique de plus en plus courante qui permet de valoriser son patrimoine, notamment dans les zones tendues où les terrains constructibles se font rares.
La division de terrain étant un processus long et complexe, GEOCEA vous conseille tout au long de la procédure, tant sur le plan juridique que technique.
Le Géomètre-Expert est habilité à établir les Documents Modificatifs du Parcellaire Cadastral (DMPC), ce qui est une obligation au titre de tout changement de limites de propriétés, notamment par suite de divisions, lotissements, partages, ou échanges.
Préalablement à la rédaction de l’acte réalisant le changement de limite, le Géomètre-Expert produit les documents de mise à jour des plans cadastraux en concordance avec le fichier immobilier du service de la publicité foncière.
Le DMPC ne peut être établi qu’à la demande du propriétaire, indiquant son souhait de réaliser un nouvel agencement des parcelles cadastrales.
Dans le cadre d’une cession ou d’une division, le Géomètre-Expert est amené à analyser les servitudes existantes ou celles devant être créées.
Quelques exemples : création de cours communes, de droits de passage, de servitude de vue, de servitude d’écoulement des eaux, de servitude d’entretien de canaux d’irrigation, de servitude d’aqueduc, de servitude d’appui, de servitude d’égout des toits, de servitude de mitoyenneté.
Le Géomètre-Expert peut également être mandaté pour fournir un conseil juridique sur l’existence d’une servitude et/ou sur les modalités d’exercice de celle-ci.
Le Géomètre-Expert participe au processus décisionnel de la personne publique. Il analyse la limite foncière de la propriété de la personne publique, il dresse le Procès-Verbal, le soumet et notifie le propriétaire riverain. Ainsi, il garantit les limites des différentes domanialités.
En cas de discordance entre la limite foncière et l’assiette de l’ouvrage public, sur demande de l’une ou des parties, le Géomètre-Expert procède à une régularisation foncière (DMPC). Il procède par la suite à la matérialisation ou à la reconnaissance de la limite.
Topographie
L’établissement de plan topographique est le cœur du métier de Géomètre-Expert.
Le Géomètre-Expert, par sa formation et son savoir-faire, est compétent pour réaliser de nombreuses prestations topographiques permettant de répondre aux besoins d’une clientèle diversifiée : particuliers, maîtres d’œuvre, maîtres d’ouvrages, professions immobilières, gestionnaires d’ouvrages, collectivités.
- Nos domaines d'expertises
Le relevé terrestre permet d’établir les plans sur lesquels sont représentés la topographie d’un terrain et ses détails naturels ou artificiels.
Le cabinet GEOCEA assure tout type de missions topographiques permettant la réalisation de différentes mesures et la restitution de ces données sous forme informatique.
Quel que soit votre projet, GEOCEA vous accompagne dans la réalisation de relevés d’extérieurs afin d’élaborer :
- Plans topographiques
- Plans de masse
- Plans de nivellement
- Plans de corps de rue
Afin de garantir efficacité et précision, nous procédons au relevé terrestre avec du matériel de dernière génération.
Un Modèle Numérique de Terrain (MNT) pourra être réalisé au bureau afin de servir de base à la modélisation 3D, la création des courbes de niveau, ou encore le calcul de cubatures (carrières, terrassements, etc.).
Le géoréférencement positionne précisément un point, un repère ou une borne, de façon tridimensionnelle à l’aide des signaux émis par des satellites et captés par un récepteur au sol.
En fonction des moyens mobilisés lors d’une mission de géoréférencement, le Géomètre-Expert assure la cohérence et l’homogénéité des relevés produits.
Dans la cadre des travaux fonciers, et en fonction des objectifs à atteindre, les données produites doivent respecter une classe de précision définie par un arrêté datant de 2003.
Le Géomètre-Expert est qualifié pour définir l’altitude d’un point donné ou d’un ensemble de points (courbes de niveau, par exemple,) à l’aide d’outils de mesure.
Cette prestation appelée nivellement est réalisée par rapport à un système de référence national tel que le Nivellement général de la France (NGF).
En fonction des besoins du projet, un système de référence local peut-être choisi par le Géomètre-Expert.
À partir d’un plan, l’implantation matérialise sur le terrain la position et l’emprise d’un ouvrage à réaliser.
Le Géomètre-Expert garantit la précision du positionnement de l’ouvrage à implanter.
L’équipe GEOCEA s’appuie sur les plans d’exécutions fournis et les limites réelles de propriété décrites dans les documents fonciers (bornage amiable, reconnaissance de limite, division foncière, jugements du Tribunal de Grande Instance) pour procéder à l’implantation de bâtiments, voiries ou ouvrages à édifier.
Après avoir vérifié la cohérence des éléments fournis par le maître d’ouvrage, le Géomètre-Expert définit la précision à atteindre dans le respect des classes de précision des règles de l’art du Géomètre-Expert.
L’équipe GEOCEA va ensuite procéder à des opérations de terrain afin de matérialiser l’implantation de l’ouvrage projeté. Puis elle effectue les mesures de contrôle, livre l’épure de piquetage correspondante et pour finir dresse le Procès-Verbal d’implantation.
Le Géomètre-Expert réalise des plans de bâtiments pour le compte des donneurs d’ordre :
- Plans d’intérieurs,
- Plans d’architecture,
- Plans de façades,
- Plans des héberges.
Les plans d’intérieurs
Les plans d’intérieurs décrivent les bâtiments ou locaux par niveau et superficie. Ils sont établis pour permettre la vente, la gestion ou la location de locaux ou de bâtiments dans leur intégralité.
Les plans d’architecture
À la demande du maître d’ouvrage ou du maître d’œuvre, le Géomètre-Expert réalise des plans d’architecture. Ils sont indispensables à la réhabilitation ou la restructuration partielle ou totale d’un immeuble. Ils apportent une description détaillée des plans d’intérieurs.
Y sont consignés les détails comme :
- les équipements fixes (éviers, appareils sanitaires, radiateurs, cheminées),
- le sens d’ouverture des portes, l’affectation des locaux,
- les colonnes d’alimentation et d’évacuation…
Les plans de façade
La mission du Géomètre-Expert consiste à établir le plan de la façade d’un bâtiment afin de connaître l’aspect et la structure de l’existant, avec comme indication :
- les ouvertures,
- les bandeaux,
- les faîtages,
- les acrotères
Les plans des héberges
Les plans des héberges sont nécessaires à l’établissement des limites de propriétés. Ces plans sont dressés pour permettre l’identification des constructions en limites séparatives ou l’établissement d’un décompte de mitoyenneté.
Urbanisme
Le Géomètre-Expert, par ses compétences reconnues en urbanisme et sa solide formation juridique, est le partenaire privilégié des collectivités territoriales et des porteurs de projet d’aménagement.
- Nos domaines d'expertises
Le Géomètre-Expert constitue et dépose le dossier de demande d’autorisation d’urbanisme (certificat d’urbanisme, déclaration préalable, permis d’aménager, etc.).
L’équipe GEOCEA débute sa mission avec une analyse préalable de la faisabilité de l’opération, en sollicitant si besoin la délivrance d’un certificat d’urbanisme.
Elle collabore avec les parties prenantes à la conception du projet et à l’élaboration du dossier administratif.
Les demandes d’autorisation d’occupation du sol concernent notamment :
- les constructions, y compris saisonnières ou à titre précaire,
- les opérations d’aménagements dont :
- les lotissements,
- les zones d’aménagement concerté
- les terrains de camping,
Toute division de terrain à bâtir constitue un lotissement.
Le Géomètre-Expert élabore le dossier de demande de permis d’aménager ou de déclaration préalable nécessaire à une opération de lotissement qui se définit comme la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis.
La réflexion sur le montage de l’opération d’aménagement est essentielle car les autorisations ont une incidence :
- sur les délais de conception et d’instruction,
- et sur les coûts de l’aménagement.
Grâce à sa pluridisciplinarité et son profil d’urbaniste, le Géomètre-Expert accompagne le maître d’ouvrage sur l’ensemble du processus de conception du lotissement, jusqu’à la réception des ouvrages.
Le Géomètre-Expert met en œuvre les projets, en élaborant les dossiers et en gérant les procédures réglementaires telles que la ZAC ou encore l’AFU.
Il participe à la mise en œuvre des projets d’aménagements urbains en élaborant les dossiers et en gérant les procédures réglementaires suivantes :
- Zones d’aménagement concerté (ZAC)
- Lotissements
- Associations Foncières Urbaines (AFU)
- Projet urbain partenarial (PUP)
Il est sollicité sur ses compétences juridiques, techniques, urbanistes, topographiques et foncières. Il garde également un rôle de vigilance sur le périmètre durable de l’opération, en proposant, quand la situation le demande, des approches alternatives.
Ingénierie
GEOCEA conseille les collectivités locales, les particuliers et professionnels de l’aménagement et les assiste dans toutes les phases de leurs projets.
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La prestation d’ingénierie et de maîtrise d’œuvre du Géomètre-Expert correspond à l’étude, la conception et la réalisation ou la gestion des voiries et des réseaux.
Le terme V.R.D. signifie Voiries et Réseaux Divers. Il s’agit d’un type d’ouvrage classé dans la catégorie des ouvrages d’infrastructure.
Les V.R.D. concernent un certain nombre de réseaux équipant généralement la voirie.
L’intervention du Géomètre-Expert est réalisée soit en tant qu’Assistant à Maîtrise d’Ouvrage (AMO) pour le conseil, soit en tant que Maîtrise d’Œuvre (MOE) pour la conception, la réalisation et l’entretien.
Il est amené à réaliser :
- les relevés topographiques,
- le dimensionnement des réseaux,
- les calculs de cubatures et les implantations.
Il est également en charge des missions de récolement.
Le Géomètre-Expert apporte une réponse technique économique et environnementale à un programme de travaux défini par le maître d’ouvrage.
Dans le cadre d’un programme de travaux défini par le maître d’ouvrage d’une infrastructure, GEOCEA intervient pour piloter la démarche, du diagnostic jusqu’à la réception des travaux.
En fonction de la mission qui lui est confiée
- GEOCEA conçoit et dimensionne les travaux
- décrit et quantifie le programme des travaux,
- en estime le coût puis en dirige l’exécution, de la passation des marchés jusqu’au parfait achèvement.
Copropriété et division en volumes
Une bonne gestion en copropriété d’un immeuble bâti exige au préalable une définition précise et rigoureuse des différents espaces qui la composent. Une prestation que GEOCEA assure grâce à ses compétences techniques et juridiques.
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La mise en copropriété d’un immeuble implique sa division entre parties privatives et parties communes.
Le Géomètre-Expert établit l’ensemble des documents qui régissent tout immeuble bâti dont la propriété est répartie par lots, comprenant une partie privative et une quote-part de parties communes générales et spéciales.
L‘état descriptif de division
Le Géomètre-Expert dresse les plans d’intérieur et exploite les plans du maître d’ouvrage pour rédiger l’état descriptif de division.
L’état descriptif de division est un document essentiel en copropriété. Il définit les parties privatives et les parties communes. Il est annexé au règlement de copropriété.
En effet, il va préciser :
- la situation,
- la répartition,
- la consistance,
- et l’affectation des locaux de l’immeuble en copropriété.
Il comporte :
- une liste des lots privatifs avec pour chacun son numéro,
- une description de l’usage,
- et les « tantièmes » de copropriété.
Les tantièmes de copropriété sont les quotes-parts des parties communes afférentes à chaque partie privative, et aux charges des équipements communs.
La Géomètre-Expert fixe la quote-part de la propriété du sol ainsi que les droits de vote attribués à chaque lot lors des assemblées générales.
Le règlement de copropriété
Le règlement de copropriété est le document contractuel qui définit les règles de fonctionnement de la copropriété et détermine les droits et les obligations des copropriétaires.
Il fixe les règles relatives à l’utilisation des parties privatives et communes.
Il comporte notamment des clauses qui déterminent
- la destination des parties tant privatives que communes ainsi que les conditions de leur jouissance ;
- la répartition des charges générales et spéciales.
L’état descriptif de division d’une copropriété peut être accompagné d’un plan. Au vu des mesures précises topographiques et de délimitation de la propriété, ce plan relève de la compétence exclusive du Géomètre-Expert.
La loi Carrez, du 18 décembre 1996, rend obligatoire la mention de la superficie privative des lots ou des fractions de lots d’une copropriété, dans tout avant-contrat et contrat de vente.
Celle-ci correspond à la surface de plancher située sous une hauteur de plafond supérieure ou égale à 1,80 mètre (hors balcons et terrasses). Sont déduits du mesurage des surfaces les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Pour GEOCEA, la prestation est séquencée en 2 temps.
Le premier consiste à vérifier le règlement de copropriété et l’état descriptif de division. Le Géomètre-Expert mesure et définit la superficie privative du ou des lots. Il indique, si nécessaire, les discordances par rapport au règlement.
Dans un second temps, le Géomètre-Expert établit le certificat de mesurage, dit « loi Carrez ».
En établissant le certificat de mesurage loi Carrez, il garantit l’information sur la superficie privative réelle d’un ou plusieurs lot(s) de copropriété, proposé(s) par exemple à la vente.
Dans un projet de division en volumes, GEOCEA intervient pour établir les documents facilitant la gestion d’un ensemble immobilier. Lorsque l’état descriptif de division précise qu’une partie de la propriété relève du domaine public, il est nécessaire de faire appel à l’expertise du Géomètre-Expert.
À l’aide de plans et de coupes géoréférencés, le Géomètre-Expert est mobilisé sur 2 types de bâtiments :
- Les bâtiments existants
- Les bâtiments à construire en VEFA (La vente en l’état futur d’achèvement)
Après avoir identifié les différents volumes composant l’ensemble immobilier, le Géomètre-Expert établit un premier document nommé état descriptif de division en volumes.